En arealplan gir regler for hvordan arealene innenfor et område kan brukes til eller hva slags bebyggelse som kan tillates. Gjennom planlegging og arealplaner legger kommunen til rette for hvor man skal bo, jobbe, handle og bruke fritiden.
Arealplanene styrer også hvordan vegsystem, næringsutvikling, sosial infrastruktur med mer skal løses i kommunen. Samtidig skal planleggingen ivareta viktige samfunnsmål som å bygge miljøvennlig, ta vare på viktige kulturminner og landbruksarealer, sikre gode bomiljøer også videre.
Hvis du skal bygge noe på din eiendom, eventuelt dele en eiendom, vil arealplanene gi deg svar på hva som kan tillates og ikke.
Det finnes ulike typer arealplaner og disse er bygd opp etter et planhierarki. Alle eiendommer omfattes av kommuneplanens arealdel, og i tillegg kan det være en kommunedelplan, reguleringsplan eller bebyggelsesplan som gjelder for din eiendom.
Arealplanene består av et plankart og reguleringsbetsemmelser. En arealplan er rettslig bindende for arealbruken i området og skal følges ved bruk og utbygging.
Kommuneplanens arealdel og samfunnsdel
På toppen av planhierarkiet er kommuneplanens arealdel og samfunnsdelen. Arealdelen dekker hele kommunen og viser hvor framtidige utbygging i kommunen skal skje og hvilke arealer som skal brukes til landbruk, natur og friluftsområder.
I bestemmelsene til kommuneplanen kan det settes regler for hvordan viktige hensyn og forhold skal følges opp i videre planlegging. Samfunnsdelen og arealdelen kan du lese her.
Kommunedelplaner og temaplaner
Kommunen kan utarbeide kommunedelplaner for konkrete områder eller temaer. Disse planene dekker enten helt konkrete områder eller et spesifikt tema, som kulturminner, friluftsliv eller vann og avløp. Kommunens kommunedelplaner og temaplaner kan du lese her.
Reguleringsplaner
Det finnes to ulike reguleringsplaner, områderegulering og detaljregulering. Kommunen kan utarbeide områdereguleringer der hvor kommuneplanens arealdel setter krav til det, eller det er behov for detaljstyring som skal gjelde for et større område.
Dette kan for eksempel være aktuelt på bygdene eller ved nye store utbyggingsprosjekter. Det er kommunen som skal utarbeide slike planer, men ved behov kan kommunen sette dette bort til andre myndigheter og private.
Detaljregulering er planer som private, organisasjoner og andre myndigheter kan utarbeide og fremme. Disse planene styrer arealbruken for mindre og mer konkrete områder, for eksempel et kvartal i sentrum, veger, enkeltvis eiendommer eller liknende. Detaljreguleringer er i hovedsak de planene som ligger til grunn ved gjennomføring av utbyggingsprosjekter.
De angir utforming, bruk, vern, utearealer og andre anlegg innenfor et område. Den sikrer også ulike type verdier og hvordan et prosjekt skal gjennomføres.
Reguleringsplaner skal i all hovedsak følge opp rammer og forutsetninger i kommuneplanens arealdel og samfunnsdelen samt andre temaplaner.
Detaljregulering dekker det gamle begrepet "bebyggelsesplan". Den dagen reguleringsplanene er vedtatt i kommunestyret er de juridisk bindende og erstatter de eldre planene som gjaldt for et område.
Link til reguleringplanveileder til plan- og bygningsloven på regjeringens sider her.
Mindre endring
En reguleringsendring kan også gjennomføres som en mindre endring. Det vil si at man endrer deler av den opprinnelige planen. Forutsetningen er at endringen er ikke har noen nevneverdige negative konsekvenser for noen berørte parter eller interesser.
Ved en mindre reguleringsendring følger dette en enklere saksbehandlingsprosess. Aktuelle "mindre endringer" kan være der hvor man ønsker å bygge noe tettere på en enkelttomt enn hva gjeldende plan har som ramme, for eksempel ved fortetting på en enkelttomt.
Dispensasjon
En dispensasjon er et unntak fra reguleringsplaner. Når et tiltak ikke er i tråd med en plan, men ikke utgjør noen vesentlige konsekvenser kan det søkes om dispensasjon fra reguleringsplanen eller kommuneplanens arealdel.
Forutsetningen er da at tiltaket har større fordeler enn ulemper og at intensjonen bak planen ikke blir tilsidesatt. Et typisk eksempel på dispensasjon er å søke om økt utnyttelsesgrad eller fravike byggegrenser på en enkelttomt. Mer informasjon om dispensasjoner finner du her.
Linker:
Lov om planlegging og byggesaksbehandling
Veileder – planlegging etter plan- og bygningsloven